住房自由的人生–心得part2

作者：李主強

這本書的後半段大概分兩部分，第一部分，是作者介紹自己親身參與建立的台灣大數據分析電子平台「好時價」（House＋）；第二部分是在講隨著「時間」，人和房屋都會有所變化，買房需要對這些變化進行比較全面的考慮。

House＋很好用？

好時價我目前還沒有用過，從書中的介紹，特別之處在於不只能看到過去的實價登錄，還能透過一種「房地產自動估價模型」（Automatic valuation model, AVM），藉著數學、統計的力量，估算出想買的目標的合理價錢。

這個平台是 2015 年就設立而且上線，到目前都持續更新中。

公設每坪「應該」值多少錢？

另外作者有探討公設列入房屋計價的問題，我記得之前自己看到公設佔比很大的房子，去除公設後再看單價，都會有種被騙的感覺。

但畢竟公設還是有它的價值，作者提供更客觀的方式，就是透過「大樣本的實證分析」之後，推算出公設每坪的價格，和主建物每坪的價格應該是 3:10 比較合理。

也就是如果主建物 20 坪，公設算 10 坪，總共 2000 萬，那麼單價設 x，2000 = 20*x+10*0.3*x，x = 86 萬，比直接全部扣掉公設的每坪 100 萬，是更合理的評估。

讓房價漲或跌的因素分析

而作者也針對幾個主題對房價的影響，做了客觀的統計調查分析。

其中包括可能帶來「正面影響」的房屋周邊附屬設施「便利商店、Ubike 站」，結果發現，「便利商店」對「低」房價住戶才有正面影響（會提高房價），對「高」房價住戶反而變成嫌惡設施；

而 Ubike 站會普遍提高房屋價格，但對低房價房屋影響比較明顯。

另外，從對「土壤液化、如高雄氣爆的人為災害、周邊有社會住宅」等一般認知的「負面因素」研究發現，土壤液化這種「先天不足」的條件，只在如地震災害發生後的半年內，會降低房價，顯示大家容易忘記這種危險性；

而人為災害後，重建的「正面」影響，比災害帶來陰影的「負面」影響更大，最終反而會提高房價（甚至一開始陰影就不太影響）；

社會住宅的存在則會提高房價，原因應該是公共住宅的品質、管理制度、周邊交通等環境設計都算優良。人們應該跳脫「社會住宅＝貧民窟」的舊觀念。

房屋「健檢」好處多

後半段作者先提到，面對房屋老化這種自然過程，不應該只想到要「打掉重建」，而是可以從幫房子「健檢」、「維修」開始>

這樣不只能提高大眾生活的安全性——避免房屋老舊帶來的各種危險（例如掉落物砸死人），也比較能回到「都更」的本質，讓大家意識到：應該要積極面對房屋老舊的問題。

人生階段不同，選擇也不同

作者也提到人生不同階段，選擇房屋也會有差，例如從單身時期的「便宜就好」，到年輕夫妻的「空間要夠、交通要方便」，到老年時期可能「需要公設、更好的管理」（括弧內都是粗略舉例），個人覺得考慮蠻詳盡，都是些值得參考的思考點。

面對與思考人口老化

而關於台灣面臨高齡族群增多、房價又高的情況，作者提出高齡族群的住房可考慮與子女「同鄰」代替「同住」的模式，也建議應該要按照高齡者的需要，來設計和考量住房型態，蠻值得年輕一輩預先思考。

台灣房屋在少子化、人口老化的情況下，應是「供過於求」，比照日本的例子，長遠看，房價泡沫應該還是會消失，回跌到較合理的狀態。

這部分，大概就要一面留意造成不合理現象的因素（如果有機會就要排除——例如人為操縱、市場機制失衡....），一面持開放態度持續觀察與思考了。

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住房自由的人生–心得part1

作者：李主強

這本書是頗久以前一個朋友給我的生日禮物，張金鶚教授著，遠見天下文化於2020年出版。

朋友送我的當時，我剛開始想用心研究經濟、資產相關的主題，但結果持續時間不長，現在重讀這本書，才發現很有收穫。目前我讀到大約三分之二，還沒讀完，這裡先整理幾個覺得很不錯的概念。

買房的成本很高是事實

這是作者從一開始就強調的事實，也是我第一次讀（後來沒讀完）最深的印象。

這第二次讀，就比較能意識到，過去身邊親人朋友買房後房價上漲的經驗，確實給我蠻大的影響，也漸漸有「付房租給房東，不如付利息給銀行」的觀念，但實際看房時，又發現自己考慮甚多、很難下手，最大的原因就是這個事實：買房成本很高。

作者提到，買房需要付出的成本包括：

1. 三成以上自備款。
2. 近一成的購屋搜尋、交易成本：要付給房仲的錢。
3. 長期持有的成本：稅、維修、管理、傢俱耗損.....等費用。

而租屋不須自備款、與房仲無關（通常）、維修傢俱裝設耗損一般由房東負擔。

不過成本高並非只是壞處，也有好處：

1. 買房有投資的特性，有獲利的可能；租屋則無。
2. 可避免個人過度享樂、消費。
3. 「付房租給房東，不如付利息給銀行」。

總之，評估買房租屋若只靠少數幾個信條，其實臨陣買房時也說服不了自己；反而在多方考量之後，才比較敢真的出手。

評估買房的思考架構

作者這部分的看法我覺得很有幫助。首先是把租房、買房按照投資、消費作分類，來釐清買房的方向。

買房的目的首先就分投資、自住兩種，因為目的不同，是否具有消費和投資的特性也就不同。而自住會同時有消費、投資兩種特性，作者建議將消費視為占七成、投資佔三成。租屋則是把住房純粹視為消費。

確認目的後，作者整理住房的五種評估方向，包括產品、管理、區位、價格、時機，個人翻譯後是：

1. 產品：房子結構、格局、方位如何？
2. 管理：實證研究發現社區管理好不好，對人們是否感覺住得愉快影響很大。
3. 區位：周邊消費的方便程度。
4. 價格：特別要考慮是否負擔得起。
5. 時機：房價漲或跌中？

若自住為主，1-3 就會優先考量；投資為主，4-5 則會優先考量，只是投資必須更留意風險。

這五點至少讓我在找房時比較知道該評估哪些重點，結合自己過去租屋的感受、經驗，則能更實際了解這五大項目的內涵是什麼。

淺窺社會正義

書中一個故事「這包菸是誰請的？」，蠻讓人進一步思考投資房產行為的本質。

這個故事簡單來說，就是買房的人用低利貸款買房、促進房價上漲時，表面上銀行賺、建商賺、買家賺（賣時賺到的錢大於等於買時花的錢），似乎是「多贏」的局面。

但實際上是金錢的效用減半，等於讓所有金錢的使用者，都一起承受了買家享用產品的代價。

這對有錢買房的人來說是有利的，但對沒錢買房的人來說就不利，因為只會承受金錢貶值的結果。

而住房是人們的基本需求之一，若有人在這種經濟行為裡變得更買不起房、更難滿足這種基本需求，那恐怕就是一種不公正。

這讓我想起舊約聖經每五十年一次「禧年」的規定：以色列的每個人，不論買了或賣了多少地，第五十年一到，都必須回歸一開始上帝分地時「每個人都有地」的初始狀態，就是一種實現社會正義的方式。

當然這個買菸的模型也可能太過簡略，只是它所反映出的狀況，也頗符合當前的一些社會問題，相當值得我們吸收、思考與回應。

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